주거 안정성 국민주택 vs 높은 시세차익 민영주택, 내 목표는?
국민주택은 총 납입액이 중요, 민영주택은 납입 기간이 중요
청약 통장으로 불리고 잇는 주택청약종합저축은 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들에게 필수적인 금융상품으로 자리 잡고 있다. 그러나 매달 납입해야 할 금액을 결정할 때, 2만 원과 25만 원 중 어떤 선택이 최적일지 고민하는 경우가 많다. 이 질문은 청약을 국민주택 위주로 할지 민영주택 위주로 할 지에 따라 답이 달라진다.
국민주택은 국가 또는 지방자치단체가 주관하여 공급하며, 주로 전용면적 85㎡ 이하의 중소형 주택에 초점을 맞춰 무주택 서민과 저소득층을 지원하는 데 목적을 둔다. 반면, 민영주택은 삼성물산(래미안), 현대건설(힐스테이트), GS건설(자이) 등 민간 건설사가 공급하며, 주택의 크기와 조건에 있어 비교적 제한이 적고, 시장 수요에 따라 설계와 가격이 다양하게 책정된다.
다양한 주택 크기와 종류를 제공한다. 당첨되자마자 주변 시세에 비해 월등히 저렴하기 때문에 상당한 시세 차익을 얻을 수 있는 ‘로또청약’은 보통 민영주택인 경우가 많다. 만약 ‘로또청약’을 노리고 있다면 납입 횟수가 중요한 요소로 작용한다. 매달 납입한 횟수가 가점에 반영되기 때문에 한 달에 2만 원만 납입하더라도 동일한 점수를 받을 수 있다.
예를 들어, 10년간 매달 2만 원씩 납입한 가입자와 10만 원씩 납입한 가입자는 청약 점수에서 동일하게 평가된다. 따라서 가점제를 목표로 하는 가입자라면 매달 최소 금액만 납입하더라도 효율적으로 점수를 쌓을 수 있다.
주의해야 할 점은 민영주택은 가점제와 추첨제 두 가지로 청약의 종류가 나뉜다. 추첨제로 청약을 할 경우 청약통장 최소 가입 기간과 예치금만 충족한다면 청약이 가능하지만 가점제는 가입 기간, 무주택 기간, 부양가족 수를 합산한 총점(최대 84점)으로 당첨자를 결정하며, 청약통장 가입 기간이 만 10년을 초과해야 최대 20점을 얻을 수 있다.
2024년 4월 1일부터 시행된 개정안에 따르면, 투기과열지구 내 전용면적 60㎡ 이하 주택의 청약 방식이 기존의 가점제 100%에서 가점제 40%, 추첨제 60%로 변경되었고 전용면적 60∼85㎡ 주택은 가점제 70%, 추첨제 30%로 조정되었다. 이러한 변화는 부양가족 수나 무주택 기간이 상대적으로 짧아 가점이 낮은 청년층에게 기회를 확대하기 위한 조치로 해석된다.
국민주택 청약은 총 납입금액이 중요하다. 전용면적 40㎡ 이하의 소형 주택은 청약통장 납입 횟수가 많은 순으로 당첨자를 선정한다. 이는 소득과 자산이 적은 무주택 세대주들에게 기회를 제공하기 위한 제도로 해석된다. 반면, 전용면적 40㎡를 초과하는 주택의 경우 청약통장 저축 총액이 중요한 기준으로 작용한다. 따라서 매달 납입 금액을 최대한 높게 유지하며 총액을 늘리는 것이 당첨 가능성을 높이는 핵심 전략이다. 이러한 차별화된 기준은 자산과 소득 수준에 따른 형평성을 고려하면서도 각 계층의 주거 안정성을 강화하려는 의도를 반영하고 있다.
이러한 제도의 특성을 고려할 때, 청약통장에 얼마를 납입해야 할지는 개인의 목표와 재정 상황에 따라 달라질 수 있다. 국민주택을 목표로 한다면 매달 25만 원을 납입해야 경쟁력을 높이는 것이 바람직하며 민영주택을 목표로 한다면 최소한의 예치금을 제외하고 월 2만 원을 납입해도 충분하다. 청약 통장은 단순히 금액의 문제만이 아니라 장기적인 전략과 계획이 필요한 상품이다. 따라서 자신의 목표와 상황을 명확히 파악하고 적절한 납입 전략을 세우는 것이 내 집 마련의 첫걸음이 될 것이다.