[세무칼럼] 소득이 없는 사람이 4억짜리 집을 샀다면?
[세무칼럼] 소득이 없는 사람이 4억짜리 집을 샀다면?
  • 최은영 세무전문기자
  • 승인 2019.03.01 09:30
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소득이 없는 사람이 4억짜리 집을 샀다면 /사진:픽사베이
소득이 없는 사람이 4억짜리 집을 샀다면 /사진:픽사베이

소득이 없는 사람이 4억짜리 집을 샀다면?

홍씨는 소득이 없는 자녀에게 집을 한 채 마련해 주고 싶다. 그 이유는 증여세도 줄이고 싶고, 추후 상속재산도 줄여서 상속세를 줄이고 싶기 때문이다. 증여세 신고를 하자니 세금이 많이 나올 것 같고, 증여세 신고를 안 하자니 세금을 추징당할 것 같아 걱정이다. 홍씨가 신문을 보니 국세청에서 강도 높은 자금출처조사를 하여 부동산 취득시 증여세로 세금을 추징했다고 하는데 어떻게 계획을 세워야 할지 알아보자.

자금출처조사
자금출처조사란 국세청에서 어떤 개인이 자산을 취득하거나 부채를 상환할 경우 그 개인의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태를 검토하여 그 재산을 스스로 취득했다고 보기 어려운 경우 이를 증여받은 것으로 보아 증여세를 추징하는 것을 의미한다.

증여추징 배제기준
자금출처조사에도 면세점이 있다. 국세청에서 모든 거래에 대해서 자금출처조사를 할 수 없으므로 일부 범위 안에서는 증여로 보지 않는다. 
- 세대주인 경우 30세 이상인 자는 주택 2억(기타 재산 5천만원)까지
- 세대주인 경우 40세 이상인 자는 주택 4억(기타 재산 1억원)까지
- 세대주가 아닌 경우 30세 이상인 자는 주택 1억(기타 재산 5천원)까지
- 세대주가 아닌 경우 40세 이상인 자는 주택 2억(기타 재산 1억원)까지 
자금출처조사에서 면제된다.
예를 들어 35세 세대주이면서 수입이 전혀 없는 김씨는 주택 2억을 취득해도 자금출처조사를 받지 않는다. 김씨가 주택 4억짜리를 취득한다면 자금출처대상자가 된다.

자금출처 증빙서류
세무서에서 자금출처에 대한 소명를 요구받는다면 객관성 있는 증빙서류를 준비해야 한다.
근로소득, 이자소득 등의 원천징수영수증이나 전세를 주었을 경우 임대차계약서, 재산을 처분한 매매계약서, 대출을 받은 차입금명세서 등이 객관적인 서류다. 
이를테면 회사에서 월급을 받거나 은행에서 대출을 받는 서류로 증빙을 갖추라는 뜻이다.

재산취득자금의 증여추정 비율 
입증이 되지 못한 금액은 취득가액의 20%와 2억원 중 적은 금액에 미달하면 자금출처에 대한 입증 책임에서 제외된다. 이런 경우 입증 못한 금액에 대한 증여세를 부과되지 않는다.
예를 들어 35세 세대주인 김씨가 6억짜리 주택을 구입했을 경우 5억까지 자금을 입증했다면 남은 1억에 대한 증여세를 모두 내야 할까? 6억원의 20%인 1억 2천만원과 2억원 중 적은 금액인 1억 2천만원은 입증면제금액이다. 따라서 1억원은 증여세 대상이 아니다.

자금출처조사에서 증여세를 내지 않으려면 다음을 고려해야 한다.
첫째, 자산을 취득하거나 부채를 상환할 때 증여추정 배제기준 금액을 맞춘다.
둘째, 증여추정 배제기준인 금액을 넘는다면 자금출처를 객관적으로 입증하자. 
셋째, 입증 못한 금액을 Min(취득가액의 20%, 2억원)으로 맞춘다.
이 조건을 고려한다면 부동산을 구입하면서 고민할 일은 없을 것이다. 

이 이야기의 결론으로 소득이 없는 30세의 사람이 4억짜리 집을 산다면 8천만원은 입증면제 금액이다. 이럴 경우 거꾸로 전세를 3억 2천만원에 주고 집을 산다면 자금출처조사를 받을 일은 없을 것이다. 전세가 3억이라면 입증면제금액이 8천만원이므로 2천만원의 자금을 추가로 소명해야 한다. 이때 부동산을 구입하기 전 부모님께 2천만원의 현금 증여를 받아 자금출처계획을 세우는 것도 대응 방법이다. 세금은 아는만큼 보인다. 부동산 취득시 증여세를 내지 않도록 미리 대응책을 잘 준비하여 구입하기 바란다.