상가 계약시 세금 절약하는 방법
프랜차이즈 사업을 할 때에는 작게는 내집에서 하거나 크게는 한 건물을 통째로 사용하든지 점포가 필요하다. 여기저기 발품을 팔아 좋은 장소를 구했다면 세금을 절약할 수 있는 방법에 대해서로 하나하나 따져 보자. 이는 아는 만큼 절세할 수 있다. 크게 상가를 분양받아 매매계약서를 작성 후 경영하는 경우와 임대차계약서를 작성하고 월세 형태로 경영하는 경우로 나뉜다. 각각의 방법에서 어떻게 운용하면 세금을 아낄 수 있는지 살펴보자.
상가를 직접 구입하여 매매계약서를 작성하고 경영하는 경우 유용한 팁을 알아보자.
▶첫째, 상가를 직접 분양 받는다면 배우자 명의로 구입하는 것이 좋다.
그 이유는 소득이 분산되어 종합소득세 신고 때 누진과세를 피할 수 있기 때문이다. 만약 배우자가 수입이 없다면 6억까지는 세금없이 증여세신고만 하면 되므로 증여를 통해 구입자금을 마련해 주면 좋다. 대출을 일정부분 받는다면 10억을 구입할 때 6억은 증여를 통해 4억은 대출을 통해 자금출저를 마련하는 것도 방법이다. 물론 대출 4억은 임대료 수입을 통해 대출금을 갚고 이자비용은 경비로도 인정받을 수 있다.
▶둘째, 신규분양이 아닌 오피스를 구입할 때에는 부동산매매계약서를 작성시 토지와 건물의 가격을 각각 나누어서 작성하는 것이 좋다.
이는 토지의 경우 면세이고, 건물의 경우 과세이기 때문에 부가가치세 신고시 건물분에 대한 부가세를 환급받을 수 있기 때문이다. 또한 감가상각을 할 때 건물분에 대해서 감가상각으로 비용처리를 하므로 계약시 구분하여 기재하는 것이 바람직하다.
▶셋째, 시세대로 부동산매매계약서를 작성해야 한다.
혹 좋은 매물이라면서 다운계약서를 요구할 경우 낮게 쓰는 만큼 나중에 부동산을 양도할 때 양도소득세를 많이 내야 하는 경우가 발생한다. 매매계약서를 낮게 쓴다면 감가상각 할 비용도 내려가므로 주의하면 좋다.
임대차계약서를 작성하여 월세를 내고 경영하는 경우 유용한 팁을 알아보자.
▶첫째, 해당 점포의 법률 관계를 확인한다.
해당 물건지의 등기부등본, 건축물 대장, 토지 대장, 도시개발 확인원을 통해 혹 다른 세대원이 전입은 했는지, 개발예정이 있는지 해당 계약하는 곳이 등기에도 명시되어 있는지 여부를 확인해야 한다.
▶둘째, 상가임대차보호법이 적용되는 범위 안에 있다면 해당세무서에 가서 확정일자를 받자.
이는 5년 동안 임차인을 보호하는 최소한의 장치다. 상가임대차보호법은 서울은 4억원 이하, 과밀억제권역은 3억원 이하, 광역시는 2억 4천만원 이하, 그 밖의 지역은 1억 8천만원 이하까지 보호받는다. 금액의 계산은 월세의 100배와 보증금의 합이다. 예를 들어 서울에서 보증금 2천만원에 월세 200만원이라면 보증금 환산액이 2억 2천만원으로 4억원 이하라서 적용받을 수 있다.
▶셋째, 시세대로 임대차계약서를 작성해야 한다.
낮은 가격에 작성한다면 매입세금계산서도 낮은 가격에 발급받을 것이다. 이로 인한 파생효과는 부가가치세 신고시 매입세액공제를 그만큼 못 받고, 종합소득세 신고시 비용이 작아서 소득율이 올라가고 세금을 많이 내게 된다.
세금은 아는 만큼 보인다. 세금이 적게 내고 싶다면 상가 계약시 꼼꼼하게 따져서 절세하시길 바란다.