[강민구법률칼럼] 상가임대차보호법 개정
[강민구법률칼럼] 상가임대차보호법 개정
  • 강민구변호사
  • 승인 2020.01.07 14:51
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오늘은 개정된 상가임대차보호법에 대해 살펴보고자 합니다.

지난 해 갑을논란이 있었던 부분이 바로 이 상가임대차보호법이었는데요. 대중적인 인기를 끌고 있던 한 힙합가수 듀오가 임대차계약 갱신을 거절함으로 갑의 횡포를 부렸다는 것으로 비난을 받았었는데요. 

사실 당시의 그 힙합듀오는 비난 받을 이유가 없었습니다. 해당 건물의 상가임대차보호법에 따른 환산보증금에 해당되어 당시 서울 기준으로 환산보증금 3억원 이하에만 적용되던 상가임대차보호법의 보호대상이 아니었기 때문입니다. 

2013년 8월13일 이후 임대차계약을 하거나 기존 계약을 갱신한 임차인은 건물주가 안 바뀌었다면 환산보증금이 얼마든 그 금액과 상관없이 통산 5년의 기간까지 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 갖도록 법률이 개정된 것입니다.

상가임대차보호법 개정 내용

하지만 지금은 사정이 다소 바뀌어서 건물주가 바뀌지 않았다면 환산보증금과 관계없이 통산 5년까지 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 갖도록 상가임대차보호법이 개정된 것입니다.

더욱이 계약체결이나 갱신시점이 올 1월1일 이후라면 건물주가 바뀌어도 환산보증금이 4억원 이하(서울 기준)면 임차인은 새 건물주에게도 같은 권리를 행사할 수 있게 됐습니다.

상가임대차보호법에 따른 임차인의 권리

상가임대차보호법에 따라서 임차인은 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 그 다음날부터 제3자에게 대항력이 생기게 되는데요. 이 대항력은 임대할 권리를 승계한 사람 그 밖에 임차상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.

상가임대차는 그 등기가 없다고 하더라도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 경우에는 그 다음날부터 대항력이 생기게 되게 됩니다. 상가임대차보호법에 따라 대항력을 취득하려면 건물의 인도가 필요합니다. 

상가임대차보호법의 우선변제권이란?

상가임대차보호법에 따른 우선변제권은 임차보증금을 우선변제받을 수 있는 권리를 말하는데요. 이 우선변제권은 임차인이 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득할 수 있게 됩니다.

이런 경우에 임차인은 상가임차 건물이 경매나 공매에 붙여졌을때 그 경략대금에서 다른 후순위에 있는 권리자 보다 우선해서 보증금을 변제 받을 수 있게 됩니다.


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