집합건물분쟁연구소 한재범 소장, 세상의 문제와 모순을 해결하기 위해 계속해서 고민하고 공부
집합건물분쟁연구소 한재범 소장, 세상의 문제와 모순을 해결하기 위해 계속해서 고민하고 공부
  • 박영옥 기자
  • 승인 2020.05.20 09:08
  • 댓글 0
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최근 대형쇼핑몰, 오피스텔, 상가, 주상복합, 아파트, 분양형호텔, 지식산업센터 등 주거 형태가 다양해지면서 집합건물과 관련된 분쟁이 늘고 있다.

법무법인 Jn(제이앤) 소속으로 집합건물분쟁연구소(이하 집분연)의 공동연구소장인 한재범 변호사와 집합건물에 관한 하자보수에 대한 손해배상 책임,관리비, 집합건물 관리권 등 각종 법적 분쟁 시 법률적 해결 방안에 대한 이야기를 나누어 보았다.

 

 

[사진: 집합건물분쟁연구소 한재범 소장]
[사진: 집합건물분쟁연구소 한재범 소장]

 

 

Q. 안녕하세요! 한재범 변호사님. ‘도전하는 사람을 위한 신문’ 한국투데이 독자 여러분께 간략한 자기소개 부탁드립니다.

 

안녕하세요. 작년에 함께 일 해온 동료 변호사 3명과 함께 법무법인 제이앤을 설립하여 법무법인 제이앤(J&)과 집합건물분쟁연구소를 운영하고 있는 한재범 변호사입니다. 주로 집합건물을 포함한 부동산 관련 업무를 하고 있습니다.

저희 변호사들은 보통 법원 근처에서 개업을 많이 해왔습니다. 저 역시 서초동에서 개업을 고심하다가 도전하는 마음으로 복합쇼핑몰이 많은 동대문에서 개업을 하였습니다. 동대문의 특성상 대부분의 건물이 대형 쇼핑몰, 오피스텔 등 집합건물이어서 다수의 집합건물 관련 소송을 하게 되었습니다. 소송업무를 하다보니 집합건물을 규율하는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(통상 '집합건물법'이라 부릅니다)은 조문이 많지 않아 실제 벌어지는 다양한 문제를 해결하기에 부족하였고, 어떤 쟁점들은 대법원 판결이 없었고, 결론이 엇갈리는 하급심 판결이 종종 있어 관련 당사자는 물론 변호사인 저도 혼란을 겪는 등 집합건물에 해결해야 할 문제점이 많다는 것을 알게 되었습니다.

이를 계기로 대형쇼핑몰, 오피스텔, 상가, 주상복합, 아파트, 분양형호텔, 지식산업센터 등 집합건물 관련 분쟁해결을 위하여 집합건물분쟁연구소를 설립하였습니다. 법무법인 제이앤과 집합건물분쟁연구소는 관리단 구성, 집회 컨설팅, 재건축·하자소송을 포함한 집합건물 관련 소송, 자문 업무를 수행하고 있으며, 판례소개, 사례연구, 정책입법연구 등 연구 활동을 하고 있습니다.

 

Q. 변호사님은 집합건물분쟁연구소(이하 집분연)의 자문으로 일하고 계시는 걸로 압니다. 집합건물은 어떤 건축물이며 기존의 공통주택관리법과 별도로 법이 적용되나요?

1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에 그 각 부분에 대하여 구분소유권이 성립하는 경우, 그 1동의 건물을 집합건물이라고 합니다. 구분소유건물인 이상 주택, 준주택, 아파트, 상가, 주상복합건물, 공장형 아파트, 오피스텔, 콘도미니엄 등 집합건물에 해당하면 모두 집합건물법이 적용됩니다.

우리가 흔히 알고 있는 아파트, 주상복합아파트는 공동주택에 해당됩니다. 이러한 공동주택은 집합건물이지만 공동주택의 관리에 관한 사항은 별도로 공동주택관리법이 적용됩니다.

주거용 오피스텔의 경우에는 주택법상 준주택에 해당되고, 그 실질은 공동주택으로 기능을 하지만, 건축법상 업무시설로 분류되어 있기 때문에 공동주택관리법이 적용되지 않고 집합건물법이 적용됩니다.

트, 분양형호텔, 지식산업센터 등 집합건물 관련 분쟁해결을 위하여 집합건물분쟁연구소를 설립하였습니다. 법무법인 제이앤과 집합건물분쟁연구소는 관리단 구성, 집회 컨설팅, 재건축·하자소송을 포함한 집합건물 관련 소송, 자문 업무를 수행하고 있으며, 판례소개, 사례연구, 정책입법연구 등 연구 활동을 하고 있습니다.

 

Q. 집합건물 하자 분쟁 시 하자보수에 대한 손해배상 책임을 시공자와 분양자에게 지게 하기 위해서는 어떤 준비가 필요할까요?

집합건물에 대한 하자보수청구권 등은 그 권리를 행사해야 하는 기간(제척기간)이 정해져 있습니다. 위 기간은 하자의 종류마다 상이한데, 마감공사의 하자 등 하자의 발견 및 보수가 용이한 하자는 2년, 설비공사, 조경공사 등 건물의 기능상 또는 미관상의 하자는 3년, 건물의 구조상 또는 안전상의 하자는 5년, 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자는 10년으로 각 법정되어 있습니다. 따라서 구분소유자는 위 기간 내에 시공사 및 분양자에게 하자보수 등을 요청하여야 합니다.

원칙적으로 전유부분에 대한 하자보수 또는 그에 갈음한 손해배상청구권은 구분소유자 개인의 권리이므로 본인이 직접 청구하여야 합니다. 반면, 관리단 등 관리주체의 하자보수요청 등은 전유부분에 대한 하자보수 또는 그에 갈음한 손해배상청구권의 행사로 보지 않습니다. 그런데, 구분소유자 개개인이 분양자 및 시공사에 대하여 손해배상 청구를 하는 것이 사실상 어렵기 때문에 현실적으로는 관리단 등 관리주체가 개별 구분소유자의 하자보수청구권 및 손해배상청구권을 양도받아 일괄 청구하는 경우가 많습니다.

 

Q. 오피스텔이나 상가 등의 집합건물 관리비에 대한 분쟁과 비리가 끊이지 않고 일어나고 있습니다. 본인이 주거하고 있는 집합 건물의 관리비가 부당하다고 생각될 때 일반인들은 어떤 방법을 통해 이를 확인하거나 시정 활동을 할 수 있나요?

집합건물법은 기본적으로 구분소유자들 사이의 사법적 관계를 규율하는 법으로서 많은 부분이 사적자치에 맡겨져 있기 때문에 실제 해결에 있어서 행정청의 직접적인 개입을 기대하기는 어렵습니다. 또한 집합건물법상 집합건물분쟁조정위원회가 있으나 조정은 당사자의 수락을 전제로 하기 때문에 아직까지 집합건물분쟁조정위원회를 통한 해결은 많지 않은 실정입니다.

구분소유자는 관리비가 부당하다는 합리적인 사유가 있는 경우 관리인에게 관련 자료의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본의 교부를 청구할 수 있습니다. 관리인이 이를 거부하는 경우에는 회계자료 등 열람등사가처분이나 회계자료 등 열람등사청구소송을 제기하여 그 요건을 충족하는 경우 법원의 결정 내지 판결을 받아 관련자료를 열람등사할 수 있습니다. 관리비 유용 등 횡령·배임의 사유가 있다면 형사고소·고발이 가능합니다. 경우에 따라서는 관리인을 해임하고, 새로운 관리인을 선임할 수도 있습니다.

관리주체가 부당하게 관리비를 청구하는 경우, 부당하게 청구한 부분에 대해서는 관리비 납부를 거부할 수 있으며, 관리주체가 관리비청구소송을 제기한 경우, 당해 소송에서 관리비 부과기준의 부적절성을 주장하고, 이미 납부한 부분은 부당이득반환청구소송을 통하여 반환받을 수 있습니다.

 

Q. 집합건물 관리권을 두고 소송 중인 건물의 경우, 상가 임차인이 두 업체로부터 관리비 청구를 받은 경우가 있습니다. 이렇게 집합건물에 대한 관리권을 주장하는 자가 여럿일 때 관리비 납부 문제는 어떻게 해야 할까요?

하나의 집합건물에서 서로 자신이 관리인이라 주장하면서 관리비를 청구하는 경우, 상가임차인은 진정한 관리권자에게만 관리비를 납부하여야 합니다.

참칭관리인이 관리비를 청구하는 경우 상가임차인은 관리비 납부를 거부할 수 있습니다. 참칭관리인이 관리비 청구 소송을 제기하면 상가임차인은 법원에서 참칭관리인이 정당한 관리인이 아니어서 당사자적격이 없거나, 관리비 징수권한이 없음을 다투면 될 것입니다. 상가임차인이 참칭관리인에게 이미 관리비를 납부한 것이 있다면 부당이득반환청구소송을 제기하여 잘못 납부한 관리비를 반환받을 수 있습니다.

이외에도 적극적으로 관리비 채무가 없다는 채무부존재확인청구소송을 제기하거나, 관리인의 직무집행을 정지시키고(관리인직무집행정지가처분), 관리인지위부존재확인소송, 관리인선임결의무효확인소송 등을 제기할 수도 있습니다.

참고로 관리단의 대표자인 관리인은 집합건물법이 규정한 집회 소집절차를 준수하고, 구분소유자 및 의결권(전유부분 면적)의 각 과반수로 집회에서 선임됩니다(집회를 열지 않는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 찬성 서면결의로도 관리인 선임이 가능합니다).

이외 관련하여 특히 유통산업발전법상 대규모점포관리자와 관리단의 관리인의 관리비 징수권한 관계가 문제되고 있습니다. 유통산업발전법은 입점상인들에 의해서 설립되는 대규모점포관리자에게 대규모점포의 유지·관리권한을 부여하였습니다. 이를 근거로 대법원 판례는 대규모점포관리자에게 관리비 부과·징수권이 있으며, 대규모점포의 관리단이 관리비를 부과·징수하던 중 대규모점포관리자가 새로이 관리비 부과·징수권한을 가지게 된 경우, 관리단의 관리비 부과·징수권한이 상실된다고 판단하면서도, 대규모점포관리자에게 건물의 공용부분에 대한 관리권까지 있다고 할 수 없다고 보아 건물의 공용부분에 대한 관리권과 그로부터 발생하는 (주차장)수익금이 관리단에게 있다고 판시하였습니다. 유통산업발전법은 2017. 10. 31.개정되어 2018. 5. 1.부터는 대규모점포관리자는 입점상인에게만 관리비 부과·징수할 수 있습니다.

이러한 대법원 판례에 따르면 대규모점포관리자는 공실점포의 소유자에게는 관리비를 징수할 수 없어 하나의 대규모점포에 관리단과 대규모점포관리자라는 2개의 관리비 징수권자가 존재합니다. 이 때문에 관리자별로 전기, 수도요금을 별도 계산할 수 없는 점, 입점상인이 있고 없고에 따라 관리비 징수권자가 수시로 변동되는 점, 장기수선충당금 징수 문제, 주차장 사용 문제 등 많은 혼란이 발생하고 있습니다. 현재 집합건물분쟁연구소도 관련 소송을 진행하고 있으나, 대법원 판결로 정리되기까지는 상당한 혼란과 진통이 있을 것으로 예상됩니다.

 

Q. 집합건물분쟁연구소에서 컨설팅한 업무 실적 중 가장 기억에 남는 것은 어떤 것이 있나요?

서울시의 한 집합건물 관리인 선임을 위한 집회 컨설팅을 한 것이 기억에 남습니다. 전 관리인은 업무상 횡령 등 각종 형사사건으로 구속되어 있었으며, 구분소유자, 관리회사 등 다수의 이해관계자들이 뒤엉켜 업무방해, 폭력, 모욕, 명예훼손, 업무상배임 등 수건의 형사고소와 관리비 청구소송, 관리인 직무집행정지가처분, 관리인지위부존재확인, 부당이득반환청구, 업무중지가처분 사건 등 수건의 소송이 진행 중인 상태였습니다.

관련 사건을 몇 건 진행하고, 집회 컨설팅을 하면서도 과연 관리단 집회를 개최하여 관리인을 선임할 수 있을까란 생각이 들 정도로 힘든 과정이었습니다. 막상 관리인 선임 집회를 무사히 마치고 관련 방어 소송에 승소하고 나니 시끄러웠던 건물의 분쟁이 사라졌습니다. 이때 형성된 신뢰관계를 바탕으로 지금도 2년마다 관리인 선임을 위한 집회 컨설팅 업무를 하고 하고 있습니다.

 

Q. 기타 하고 싶은 말씀이 있으시다면?

처음 시험에 합격했을 때에는 앞으로 더 이상 힘들게 공부할 일은 없을 것이라 생각했습니다. 그러나 변호사로서 일을 하면 할수록 세상은 문제와 모순투성이며 누구도 나에게 정답을 주지 않으며, 결국 이러한 문제와 모순을 해결하기 위하여 계속해서 고민하고 공부해야 한다는 것을 깨닫습니다.

일이 너무 힘들고 고될 때에는 '합격만 시켜 달라'던 그때를 생각하며 힘들고 고된 일을 할 수 있는 지금의 현실에 감사하자고 마음을 다집니다.

독자분들께서도 힘들고 고되더라도 보람을 느낄 수 있는 일을 찾아 그 속에서 기쁨과 행복을 누리시길 바랍니다.

 

 

 


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