[강민구법률칼럼]전세 재계약
[강민구법률칼럼]전세 재계약
  • 강민구변호사
  • 승인 2020.03.24 14:53
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전세 대란이라고 불릴 정도로 전세가 없어 전전 긍긍하시는 경우가 많습니다. 특히 비수기인 여름철에도 전세 매물이 일찌감치 동이 남으로 인해 세입자 분들이 어려움을 겪고 있습니다. 그래서인지 기존의 전세를 재계약을 통해 유지하고자 하는 분들이 많습니다.

대항력과 우선변제권

보통 전세 계약을 하거나 혹은 재계약을 할 때 우선 관련하여 대항력과 우선변제권을 확보하는 것이 중요한데요.

전세 임차인은 등기가 없다고 하더라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치게 되면 그 다음날부터 대항력이 생기게 됩니다. 또한 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득 됩니다.

전세 재계약을 진행하실 때에는 무엇보다 그 재계약 기간 전에 미리 계획을 세워 진행해 주시는 것이 좋습니다. 만약 집주인이 계약종료가 얼마 남지 않은 상황에서 준비도 되어있지 않는데 해지 통보를 한다고 하면 세입자는 갑자기 이사를 해야 하는 상황을 맞닥뜨리게 될 수 있기 때문입니다.

주택임대차보호법에서는 전세 즉 임대차 만료기간 즈음에 임대인과 임차인이 암대차계약의 조건을 변경하거나 그 기간을 변경하는 등 계약조건을 변경해 합의 갱신하거나 기존의 임대차와 동일한 계약조건으로 합의 갱신할 수 있다고 명시하고 있습니다.

묵시의 갱신

다만 주택임대차보호법에서는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 계약갱신 거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않게 되면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 않거나, 혹은 임차인이 임대차기간 종료 1개월 전까지 그러한 통지를 하지 않는다면 그 기간이 끝날때는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주하게 되는데요. 이를 묵시의 갱신이라고 부릅니다.

이렇게 묵시적으로 갱신되게 되면 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있게 되고 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다. 임차인이 임대차계약을 해지하려고 하는 경우에는 임대인이 통지를 받고 3개월이 지나게 되면 그 효력이 발생하게 됩니다.

재계약시 조건이 변경될 경우

무엇보다 이렇게 전세 재계약을 진행할 때에는 계약조건을 변경하는 경우도 생기는데요. 이 때에는 변경된 사항 등에 대해 대항력을 갖춰야만 합니다. 그래야만 주택이 경매에 넘어간다고 하더라도 그 순위에 따라서 배당을 요구할 수 있게 되기 때문입니다. 앞서 언급했듯 대항력을 갖추려면 확정일자와 전입신고, 점유를 마쳐야만 합니다.

전세 재계약 시 보증금을 올리는 경우도 있는데요. 이때는 그 올린 금액에 대한 계약서의 확정일자를 새로 받아 그에 대한 대항력을 갖춰야만 합니다.